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从“亚洲曼哈顿”到“小新加坡”,我投资菲律

发布时间:06-05 15:20 分享到:

 

2018新年伊始,菲律宾首都马尼拉房市迎来一片开门红,延续了2017的房市盛况.....

 

客观估算,与去年同期相比,大部分新盘涨幅高达30%,部分区域涨幅甚至高达40%,远远超过官方数据的年涨幅10%左右。

 

马尼拉房市为何会如此火热?下面小编和置业哥,一起带你来了解下。

 

 

 

近十年以来,马尼拉商业土地价格一路攀升,部分区域涨幅已高达10倍。

 

不少公司纷纷建造酒店和各种商厦,促使马尼拉的商业土地价格高涨,也带动了住宅土地价格的上涨。

 

 

 

部分区域土地价格一年以来的涨幅更高达100%。

 

随着土地的日渐减少与价格的攀涨,房价紧随上涨系属常态。

 

 

 

 

 

2

基建黄金期

 

 

 

基于政府的“大建特建”发展大纲,全国现在大约有600多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中。

 

 

 

加上最新出台的赋税机制,预期将创造众多的工作机会并提高民众购买力,经济前景将更加乐观。

 

 

 

 

 

3

外国投资者众多

 

 

 

包括中国人在内的外国人,在马尼拉购房置业已成风潮。

 

部分投资者出手甚是凶猛,在马尼拉房产交易记录上一两百间套房的的投资者已不足为奇。

 

 

让我们用宏观、中观、微观的角度来进一步衡量马尼拉房产投资价值。

 

 

 宏观 

 

 

从GDP来看:GDP是衡量一个国家经济发展水平的较重要指标,也直接反映了各行各业的繁荣程度,对房价有直接影响。

 

2017年菲律宾GDP直逼7%,位列东南亚前茅。

 

 

 

而占地面积约630平方公里的大马尼拉地区,约占全国人口五分之一,经济总量却占到全国的三分之一。

 

首都马尼拉已是活跃在世界舞台的国际大都市。

 

 

 中观 

 

 

从人口来看:菲律宾现有人口1.03亿,平均年龄24岁。

 

目前,菲律宾人口增长率接近2%,到2050年的人口结构依然是增长型的,人口红利至少能释放40年。

 

 

 

当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾却拥有75%的劳动人口,这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。

 

 

 微观 

 

 

从租金回报率来看:据房地产研究网站的数据显示,在亚洲众多国家和地区中,马尼拉房产平均租金毛回报率达7.28%,远超中国大陆的2.66%、中国香港的2.82%和中国台湾的1.57%。

 

若将所购房产用于出租,所得租金收入将十分可观,不只赚了房产升值价差,别人还帮你养房。

 

正所谓是进可攻,退可守....

 

 

至于地段选择,小编建议:投资马尼拉房产千万不能只看价格,还要看大环境和生活机能配套,更能保障所购房产的价值空间。

 

以下整理出马尼拉房产精华地区供大家参考:

 

 

1
 

Makati CBD-「亚洲曼顿」  

 

 

这里是菲律宾最早开发的金融中心,由菲律宾首席开发商阿亚拉(Ayala)带头开发。

 

Makati是菲律宾金融重镇,为全球摩天大楼密度最高的城市之一,全区有62,000家企业总部,沿着Ayala Ave金融大道发展。

 

 

 

简单说,地点越靠近Ayala金融大道,房地产价格就越高。跟全世界首都精华区一样,Makati可开发素地已非常稀少。

 

城市发展成熟便利,居住治安良好,日间人流高达470万人,房地产市场拥有强劲支撑买盘。

 

  

2
 

B G C-「小新加坡」   

 

 

BGC(Bonifacio Global City)是一个占地300公顷的重划区,也是由Ayala带头开发。

 

从2003年规划并开发至今,现已非常成熟,可与其它国际大都市媲美。

 

 

 

全区市容街景全新整齐,连马尼拉到处流竄的吉普尼车(Jeepney)都被禁止进入。

 

菲律宾证交所不久前也已迁移至此,甚至菲律宾参议院也已投票通过欲在该区兴建参院大楼并迁移至此办公。

 

 

多国大使馆与多家国际企业总部,甚至美国零售巨人沃尔玛(Walmart)在东南亚第一家分店都选择坐落于此。

 

BGC还规划了国际学校教区,目前已有九所国际学校可选。

 

 

 

加上全菲最好的圣·路加医院(St. Luke's),此区吸引大量菲国富豪及海外退休人士定居于此。

 

    

3
 

马尼拉娱乐城-「亚洲拉斯维加斯」

 

 

此区是近两三年华人投资者最追捧的菲律宾房产投资热区。

 

此区离马尼拉国际机场近,有全亚洲最大的购物中心Mall Of  Asia、国际级别的体育场馆Arena、客服中心商业园区,以及4座国际级博弈度假村加持,种种利多推升马尼拉湾区摇身成为华人投资购房首选。

 

 

 

十几年前这个区域几乎就是一片填海荒地,野草长到一人高。荒废了多年以后,几年前政府决定开放合资博彩业,3-5 年间该区地皮从一万多人民币/每平米暴涨到现在的三~四万/每平米,从荒地华丽转变为商业黄金宝地。

 

现在这里的房价平均值也已比其它开发区略高。

 

 
4
 

Circuit Makati-马卡蒂最后投资洼地  

 

 

此重划区紧邻Makati CBD中心约2公里距离,前身是马尼拉赛马场,被Ayala财团夺得,并于2011年独家开发。

 

该区是以文艺娱乐为规划方向的新兴区域,规划特色是保留大量的活动空间给居民。

 

 

 

该区还设计了户外表演中心及活动场地及足球场与滑板公园,而菲律宾第一座国际级歌剧院也将在此落成。

 

Circuit Makati全区共规划21栋住宅大楼并配套办公大楼。部分办公楼,Seda四星酒店,阿亚拉商场已接近完工,Circuit Lane户外商业街也已建成两年,知名会员购物商城S&R也确认将于2019年落户于此。

 

 

 

该区占地21公顷,现在已初具成型,获利回收期不需太久,对投资人来说是一大利多。

 

如果投资人预计持有三至五年,且地点不想离金融中心太远,此区是绝佳选择。

 

 

 

目前该区已开住宅项目均已接近售罄,已售比例高达97.3%,外籍份额已经全部售罄,可见投资者们对该区前景的信心程度。

 

 

5
 

Arca South-明日「南方之星」 

    

 

为了缓解马尼拉日渐拥塞的人口密度,菲律宾政府与首席开发商Ayala联手打造佔地74公顷的FTI旧址,并命名为Arca South「南方之星」。

 

 

此区处于中心地理位置,离马尼拉国际机场仅4.7公里,离Makati中央商务区7公里,离「小新加坡」BGC更只有5公里。

 

 

 

这里将成为马尼拉南方全方位发展的中心新城,结合商业、娱乐、医疗、观光及生活,五位一体新生活风格。

 

Ayala将集百年开发经验之大成,把BGC特区的成功经验移植再升级到Arca South ,全力营造马尼拉前所未有的全新城市生活区。

 

 

 

Arca South将于2019年完成第一期工程,届时将有购物中心,客服中心大楼及四星酒店进驻。

 

目前此区的所有住宅楼项目已均售90%以上,可见投资者们对此新区的信心与前景的看好。

 

 

最后,在您确定进行投资菲律宾房产之前,有一些法律限制还是需要了解的:

 

 

 
 
 
1
 
 

外国人不能在菲律宾拥有土地  

 

外国人可以拥有房屋但不能拥有该土地。菲律宾是禁止外国人拥有土地占有权的。然而,与菲律宾公民结婚的外国人是可以以配偶的名义拥有土地的。在1935年出台相关法令之前,外国人是可以拥有土地占有权的。

 

 

 

 

 
 
 
2
 
 

外国人可以通过法定继承获得房产  

 

当外国人继承遗产房产时,他(她)必须是死者(其配偶)的法定继承人,土地也可以被继承。然而,这也与外国人配偶还健在的亲属有关。例如,如果过世配偶的父母仍然健在,外国寡妇或鳏夫只能继承其配偶的一半财产。

 

 

 
 
 
3
 
 

菲律宾占60%股权以上的企业可以在菲律宾购买土地和房产 

 

外国人最多占40%股权的公司可以合法购买土地,商业建筑和住房。符合条件的公司需要满足政府的注册条款。外国人必须保证他(她)不会违反菲律宾的Anti-Dummy法。

 

 

 

 

 
 
 
4
 
 

外国人可以在菲律宾购买公寓房  

 

在菲律宾拥有房产最简单的方法就是购买一套公寓房了。这是受公寓法保护的。只要外国人拥有的公寓房不超过公寓楼的40%,外国人就能以自己的名义购买公寓房。

 

 

 
 
 
5
 
 

取得外国国籍的菲律宾人可以在菲律宾遵守限制依法购买土地

 

曾经是菲律宾公民的人有权购买面积小于1000平发米的城市土地。对于已婚夫妇,只要购买房产的占地面积不超过规定的限额,其中一人或两人都可以拥有土地。然而,根据共和国法律第9225条规定,拥有双国籍的公民可以享有所有菲律宾公民的权利。

 

 

 

 

 
 
 
6
 
 

与外国人结婚并没有放弃菲律宾国籍的菲律宾人可以购买菲律宾土地

 

与外国人联姻的菲律宾人并不会自动放弃菲律宾国籍,除非他们自愿。如果他们选择放弃菲律宾国籍,则会失去作为菲律宾公民的权利。

 

 

 
 
 
7
 
 

外国人或外国企业可在菲律宾租赁土地  

 

在第一点里我们提到过,外国人不能拥有土地,即使他(她)拥有建造在这块土地上的房屋。

 

 

 

因此,外国人和外国占股40%的公司可以租赁这块土地并核发拥有购买的房屋或是在这块租来的土地上建造房屋。根据菲律宾的投资人租赁条例规定,外国人或外国公司最长的租赁期限可达50年,若菲律宾地主的目的仅为投资的话还可以续加25年。

 
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